분양권 양도소득세 계산방법

신규로 지어질 아파트가 분양하면 청약률이 100대 1 이상 올라가는 대단지 아파트들을 가끔 볼 수 있는데요. 실거주를 위해서 청약을 하는 사람도 있지만 청약 당첨 후 분양권 전매를 통해서 수익을 내기 위한 투자 목적으로 청약을 하는 사람들도 있습니다. 투자목적으로 청약을 한다면 분양권 전매 후 발생하는 양도소득세도 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

 

 

 

일반지역에서의 분양권 양도소득세 계산

일반지역은 조정대상지역이나, 투기과열지구, 투기지역 등이 아닌 지역을 일반지역이라고 하는데요. 일반지역의 분양권 양도소득세 계산방법이 기본 계산법이라고 보면 될 것 같습니다. 일반지역 분양권 양도소득세 세율은 아래 표와 같습니다.

 

일반지역 분양권 양도소득세 세율표

분양권 양도소득세 세율은 분양권 보유기간에 따라서 달라지는데 보유기간이 2년 미만일 경우에는 양도차익 금액에 상관없이 세율이 정해져 있지만 보유기간 2년 이상일 경우에는 양도차액이 높으면 높을수록 세율이 높아지는 누진세 개념으로 적용이 됩니다.

 

여기에서 과세표준은 양도차익에서 여러가지 필요경비나 각종 공제액을 차감한 금액이기 때문에 양도 가격에서 분양가를 제외한 단순 양도차익보다는 대개 낮습니다. 필요경비에는 취등록세나 농어촌특별세, 지방교육세 등의 세금이 포함될 수 있고 양도 시 발생하는 계약서 작성비용, 공증비용, 중개수수료, 인지대 등의 비용도 포함될 수 있습니다.

 

 

 

조정대상지역에서의 분양권 양도소득세 계산

조정대상지역은 투기과열지구나 투기지역을 포함하는데, 여기에 해당하는 지역에서의 분양권 양도소득세 계산은, 분양권 보유기간이나 과세표준에 상관없이 무조건 50%의 단일 세율을 적용합니다. 따라서 양도할 분양권이 어느 지역에 포함되어 있는지 확인을 해 봐야 합니다.

 

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

조정대상지역은 지역적 부동산 경기를 반영하여 변경될 수 있으니 분양권 양도소득세 납부전에 별도로 확인을 해보는 것이 좋습니다.

 

조정대상지역 내에 있더라도 분양권 양도 시 양도소득세 50% 중과세 예외 적용을 받을 수 있으니 해당 되시는 분들은 참고하면 좋습니다. 첫째는 분양권 양도 당시 무주택자로 양도하는 분양권 외에 다른 분양권이나 입주권이 없어야 하고 양도 당시 30세 이상이거나 배우자가 있으면 양도세 중과를 예외 적용받을 수 있습니다. 둘째는 조정대상지역에 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 경우도 해당됩니다.

 

 

 

분양권 양도소득세 계산방법

일반지역과 조정지역에서 확인한 양도소득세의 세율을 아래 계산식에 넣어서 계산을 하면 최종적으로 양도소득세를 계산할 수 있습니다. 계산 방법을 간단하게 정리해 보면 아래와 같습니다.

 

양도소득세 = (실제 양도가액 - 실제 취득가액 - 필요경비 - 기본공제 250만 원) x 세율

 

여기에서 계산된 세액에서 감면세액이 있다면 감면세액을 제하고 최종적으로 결정세액이 정해집니다. 이렇게 최종 결정된 분양권 전매 양도세는 양도 당일에 해당하는 달 마지막 날로부터 2달 내에 양도한 부동산 주소지의 관할 세무서에 예정신고와 함께 납부해야 합니다. 미신고 시 가산세가 부과되니 꼭 미리 챙기시길 바랍니다.